Er is weinig rechtspraak beschikbaar op het gebied van knallende en/of krakende daken. Recent heeft het Gerechtshof Arnhem – Leeuwarden een uitspraak gedaan in een zaak waarin een knallend en/of krakend dak centraal stond. De rechter overwoog hierin uiteindelijk dat de koper recht had op een vergoeding van ca. € 20.000,-, (herstelkosten) welke door verkoper betaald moest worden.

In onderstaande wordt desbetreffende uitspraak van het Gerechtshof Arnhem – Leeuwarden nader besproken.

Aanleiding

Op 17 maart 2010 komt er tussen Koper en Verkoper een koopovereenkomst tot stand met betrekking tot een woning. De Woning is in 1979 gebouwd en de Verkopers waren de eerste bewoners van de Woning. De Woning wordt door Verkopers aan Kopers verkocht voor een bedrag van € 299.000,- k.k.

Passages over normaal gebruik 

De koopovereenkomst is opgemaakt volgens het model van de NVM-koopakte en bevat – voor zover hier van belang – de volgende bepalingen: 

“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis (…)Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst”, 

als aanvulling op dit artikel is in de koopovereenkomst opgenomen: 

“Aan koper is bekend dat het verkochte is gebouwd omstreeks 1979 en hij verklaart bekend te zijn met de dienovereenkomstige staat van het pand. Hij aanvaardt daarmede voorzienbare en te verwachten tekortkomingen van de onroerende zaak, in het bijzonder voor wat betreft leidingen, lozingen, daken, houtwerk en eventuele installaties, ook voor zover die een belemmering zouden kunnen zijn voor het normale gebruik”. 

Verder staat op een ingevulde vragenlijst, behorende bij de koopovereenkomst, vermeldt:

“Bij temperatuurswisselingen kraken dakplaten”.

Overlast bij temperatuurwisselingen 

Na de verkoop en levering van de Woning ondervindt Koper ernstige overlast van harde knallen ’s nachts, welke vanuit het dak van de Woning lijken te komen. Hierdoor wordt slapen op de eerste verdieping bijna onmogelijk. Koper stelt door Verkoper niet van de ernst van dit probleem op de hoogte te zijn gesteld, en stapt naar de rechter. Er wordt door de rechter een voorlopig deskundigenonderzoek gelast, waaruit blijkt dat de dakplaten gebrekkig bevestigd zijn. De dakplaten zijn niet met vijf nagels per gording gemonteerd, maar slechts met drie. Volgens de deskundigen ontstaat hierdoor geen onveilige situatie. De deskundigen begroten de herstelkosten op ca. € 11.000,- excl. btw.

Kopers stappen naar de rechter

De zaak komt, nadat Koper in eerste aanleg een bedrag ad € 13.365,66 aan schadevergoeding toegewezen heeft gekregen, in hoger beroep voor bij het Gerechtshof Arnhem Leeuwarden. Aangezien deskundigen hebben geoordeeld dat de onvoldoende bevestiging van de dakplaten niet leidt tot een onveilige situatie, spitst het geschil zich toe op de vraag of de knallende dakplaten aan normaal gebruik van de Woning in de weg staan. Het Gerechtshof oordeelt dat een zaak aan de overeenkomst dient te beantwoorden, waarbij een koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik, en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen. De beantwoording van de vraag wat de koper mocht verwachten is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval.

Normaal gebruik 

In een andere zaak waarin het ging om de uitleg van het begrip “normale gebruik” in artikel 5.3 van de (voorloper van de huidige) NVM-koopakte heeft de Hoge Raad met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf beslist dat bij de uitleg hiervan uitgangspunt dient te zijn wat daaronder naar gangbaar taalgebruik moet worden verstaan. Dat betekent naar het oordeel van het gerechtshof in deze zaak onder meer dat in de Woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon speelt tevens de ouderdom van de Woning een rol.

niet alarmerend gewaarschuwd 

De Verkopers hebben erkend dat zij afwisten van het optreden van krakende geluidseffecten. Volgens hen trad dit verschijnsel slechts af en toe op, zij hebben daarvan gedurende de 30 jaar dat zij in de woning hebben gewoond geen hinder ondervonden. Het hof constateert echter dat in het deskundigenrapport is opgenomen dat Verkopers eerder hebben aangegeven dat de geluiden van meet af aan goed hoorbaar waren en ook als hinderlijk werd ervaren. Daarbij hebben Kopers een verklaring overgelegd waaruit blijkt dat buurtbewoners en andere derden ook bevestigen dat zij (harde) hinderlijke knallen horen vanuit de Woning.

Verkopers stellen verder dat zij Kopers voldoende hebben gewaarschuwd voor de knallende dakplaten, aangezien op de vragenlijst behorend bij de koopovereenkomst was ingevuld dat de dakplaten kraken bij temperatuurwisselingen. Dit zouden Verkopers ook gesimuleerd hebben tijdens een bezichtiging van de Woning door Kopers, door op de dakplaten te drukken. Volgens het hof doet dit geen recht aan de ernst van het probleem en was de mededeling in de vragenlijst niet alarmerend genoeg. Van Kopers kon dan ook niet te worden verwacht dat zij tot onderzoek zouden overgaan. Verkopers hebben onvoldoende gewaarschuwd voor de ernst van de hinder.

Conclusie gerechtshof

Ook in hoger beroep concludeert het gerechtshof dus dat Kopers recht hebben op een schadevergoeding, omdat de Woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Dit levert non-conformiteit van de Woning op. Kopers worden veroordeeld tot betaling van een totaalbedrag van ca. € 20.000,-. Dat betreft een schadevergoeding van € 13.365,66 vermeerderd met rente en kosten.

Lees hier de volledige uitspraak.

Silver Advocaten

Heeft u last van een knallend dak? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze gespecialiseerde advocaten. Wij zijn al jaren actief in deze sector en hebben veel ervaring in het aansprakelijk stellen van aannemers en leveranciers.

Lees meer over een knallend dak.