Er is weinig rechtspraak beschikbaar op het gebied van knallende en/of krakende daken. Recent heeft de rechtbank Rotterdam een uitspraak gedaan in een eigen zaak (verdedigd kopers), waarin knalgeluiden in het dak centraal stond. De rechter oordeelde hierin dat de verkopers verantwoordelijk was voor het gebrek wat een normaal gebruik van de woning in de weg staat.
In onderstaande wordt desbetreffende uitspraak van de rechtbank Rotterdam nader besproken.
Aanleiding
Op 24 november 2017 is er een koopovereenkomst tot stand gekomen voor een woonhuis. De kopers hebben op 28 november 2017 een bouwkundig onderzoek laten uitvoeren naar de staat van de woning.
De koopovereenkomst is opgemaakt volgens het model van de NVM-koopakte en bevat – voor zover hier van belang – de volgende bepalingen:
“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis (…)Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan de koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen de koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. ‘’
Ervaren overlast
Na de verkoop van de woning hebben de kopers het een en ander aan de woning verbouwd. Hierbij zijn onder andere dakramen vervangen en nieuwe dakramen geplaatst. op de eerst etage van de woning.
Een aantal maanden later hebben de kopers aan de verkopers medegedeeld dat ze enorm veel last hebben van tikkende- en knalgeluiden vanuit het dak en dat deze geluiden voornamelijk ‘s ochtends en ‘s avonds plaatsvinden bij het opwarmen en afkoelen van het dak. De geluiden zijn zo hard dat slapen bijna onmogelijk is. De kopers vinden dat er sprake is van dakplaten met gebreken en dat zij daar bij het aangaan van de koopovereenkomst niet over zijn ingelicht.
Onderzoeken bouwpatholoog
Na het verweer van de verkopers hebben de kopers, met behulp van een bouwpatholoog, een onderzoek uitgevoerd naar de knalgeluiden in het dak. De bouwpatholoog voert bij het eerste onderzoek aan dat de knalgeluiden zijn ontstaan door de aard van de dak elementen, de wijze van bevestiging in combinatie met de lengte van de elementen.
In de eerstvolgende zomer wordt er door de bouwpatholoog ook een geluidsmeting op de eerste etage van de woning uitgevoerd. Uit dat onderzoek komt sterk naar voren dat er sprake is van ‘knalgeluiden’ op de eerste etage van de woning vanuit de kapconstructie. Volgens vergelijking met de normale geluidsnormen uit ‘activiteiten besluit’ is er een duidelijke overschrijving. Het binnen niveau in de geluidgevoelige ruimte zelf is veel hoger dan de waarde die het activiteiten besluit hanteert als maximale waarde, piekwaarde.
Reactie verkopers
Als reactie hierop hebben de verkopers tevens een constructief onderzoek laten instellen naar de staat van de dakconstructie. Uit het onderzoek komt vooral naar voren dat er niet kan worden aangetoond of de knalgeluiden zijn veroorzaakt door de verkopers aangezien er door de kopers nog een renovatie is plaatsgevonden. Volgens het onderzoek is er niks mis met de dakconstructie en zitten de fouten voornamelijk in de plaatsing van de nieuwe dakramen.
Extra adviesrapport
Op 31 maart 2021 heeft onze advocaat de verkopers gesommeerd om de herstelkosten inclusief wettelijke rente en deskundigenkosten, in totaal € 39.417,55 binnen 15 dagen te voldoen bij gebreke waarvan tot dagvaarding wordt overgegaan. de verkopers hebben niet voldaan aan deze sommatie.
Voorafgaand aan de mondelinge behandelen hebben de kopers een rapport overlegd met een bouwadviseur. Uit dit adviesrapport komt naar voren dat de dakramen niet de oorzaak kunnen zijn van de knalgeluiden in de woning. Het zou juist de knalgeluiden moeten verminderen aangezien het dak gedeeltelijk is doorgezaagd voor de dakramen.
Beoordeling rechter
De rechtbank Rotterdam oordeelt dat de onderzoeksrapporten die de kopers hebben aangevoerd bruikbaar genoeg zijn. In het onderzoek van de bouwpatholoog komt duidelijk naar voren dat slapen op de bovenste etage bijna onmogelijk is en dat de gemeten geluidsniveaus ver boven de grenswaardes liggen. Ook het adviesrapport geeft duidelijk weer dat de renovatie van de kopers geen invloed heeft gehad op de knalgeluiden in de woning. Deze uitleg acht de rechtbank voldoende onderbouwd.
De rechtbank is van oordeel dat de woning niet de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn. Het woongenot wordt wezenlijk aangetast.
De verkopers voren nog aan dat, door middel van hun onderzoek, de renovatie invloed heeft gehad op de knalgeluiden. onder verwijzing van de rapporten die de kopers hebben aangevoerd is dit op hun beurt gemotiveerd betwist. Volgens de rapporten zijn de bedoelde werkzaamheden aan de woning niet de oorzaak van de knalgeluiden. Ook heeft het onderzoeksbedrijf van de verkoper ter zitting niet kunnen aantonen hoe de renovatie heeft kunnen bijdragen aan de knalgeluiden.
Beslissing
Op grond van het voorgaande concludeert de rechtbank dat de renovatiewerkzaamheden niet de (mede-)oorzaak zijn van de knalgeluiden en daarmee dat de woning ten tijde van de levering niet conform artikel 6.3 van de koopovereenkomst de eigenschappen bevat die nodig zijn voor een normaal gebruik.
De rechtbank veroordeelt de verkopers dat zij aan de kopers een bedrag van € 33.028,- betalen vermeerderd met de wettelijke rente voor het herstel van het dak. Ook worden de verkopers veroordeelt voor het betalen van een bedrag van € 5.335,75 voor de rapporten van de deskundigen en worden zij veroordeelt voor de proceskosten tot heden begroot op € 2.878,07.
Silver Advocaten
Heeft u last van een knallend dak? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze gespecialiseerde advocaten. Wij zijn al jaren actief in deze sector en hebben veel ervaring in het aansprakelijk stellen van aannemers en leveranciers.
Lees meer over een knallend dak.